שכירות משנה קורה כאשר דייר רשמי, ששמו מתורגם שכירות, להשכיר חלק מהרכוש, או כל רכוש של המהווה הדייר לאדם שלישי. ניתן לבצע שכירות שכירות משנה הן למגורים והן לנכסים מסחריים.
חשוב לדעת שעם שכירות שכירות משנה אתה יוצר מערכת יחסים משפטית חדשה ושונה בין השוכר לאדם שנמצא תחת המשנה. יחד עם זאת, היחסים בין השוכר ובעל הבית נותרו על כנם.
מקור: pxhere.com
השכרת נכסים הנה שיטה נפוצה לעיסוק רכוש מסחרי ולא ביצוע חוזה שכירות קונבנציונאלי ישירות עם בעלים. הסיבה הנפוצה ביותר לכך ששוכר מחכיר שטח, היא חסכון בכסף ובזמן.
שכירות שכירות נמכרות כמעט תמיד מתחת למחירי השוק עבור נכסים דומים, הכוללים לעתים קרובות אביזרים וריהוט ללא עלות נוספת.
מאפיינים
השכרת משנה להתרחשות מתרחשת אם אדם, שהוא דייר של נכס, מוצא אדם אחר לשלם את שכר הדירה החודשי או את כולו. אותו אדם הוא המשנה.
לעיתים קרובות שכירות משנה הן מצב בו "גשם עבור חברה אחת הוא שמיים כחולים לאחרים."
אם לחברה כבר אין צורך בחלל מסוים, אך עדיין יש לה תקופה שנותרה לעמוד בה חוזה השכירות שלה, במקום לשלם עמלת רכישה או להשאיר את החלל ריק, היא משווקת את החלל הזה על ידי הנחיית נכסים לצד שלישי ובכך מקזזת חלק של עלויות.
באופן כללי, על המשיב לנהוג באותם כללים כמו הדייר המקורי.
מתבקש צריך לדעת כי אישור לשכירות המשנה מגיע מהבעלים וממפורט בחוזה השכירות העיקרי.
יש ליידע גם את השוכר וגם את המשיב על חוקים מקומיים הנוגעים לשכירות משנה, לדאוג לכך שהמשכיר נתן אישור, ולהבטיח כי הזכויות בחכירה המקורית חלות על המשיב במהלך המשכירות.
חוּקִיוּת
חוזה שכירות הוא ההסכם בין בעל מקרקעין לשוכר, אשר מעביר את זכויות המשכיר להחזקה בלעדית ושימוש ברכושו לדייר. שם נקבעים משך החכירה והסכום שיש לשלם עבור דמי השכירות.
זכותו החוקית של השוכר להחזיק בנכס נחשבת לחכירה. השכרת משנה להתרחשות מתרחשת כאשר השוכר מעביר חלק משכירותו החוקית לצד שלישי כדייר חדש.
הזכות לשכור את המושכר כולו או חלקו תלויה במה שמתאפשר חוזה השכירות. צריכים להיות סעיפים שכוללים אישור או אי אישור לשכירות משנה.
בעלי בתים רבים אוסרים על השכרת משנה, אלא אם כן הם נתנו הסכמה בכתב מראש, ופירוש הדבר כי השכרת משנה ללא רשות יכולה להיחשב כהפרת חוזה.
חוקים הנוגעים לשכירות משנה משתנים בהתאם למדינה. לפני ששוקלים המשכנת משנה רצוי להיוועץ בחוקי המדינה הרלוונטית.
הודעה לבעלים
מרבית החכירה דורשת קבלת הסכמת הבעלים לביצוע המשכנתא. הם גם דורשים את אישור הבעלים של כל גורם שעוסק בתוכן.
גם אם חוזה השכירות לא אומר דבר על שכירות המשנה, על השוכר לשקול ליצור קשר עם הבעלים לפני המשכנתא, בכדי לעזור לקיים קשר טוב בין השניים.
אחריות החוכר
שכירות המשנה אינה משחררת את השוכר את חובתו לשלם את שכר הדירה של חוזה השכירות המקורי שנחתם. זה גם לא פוטר את האחריות שלך לעלות התיקונים שנגרמו כתוצאה מנזק לרכוש.
אם המשיב לא יכול לשלם, השוכר יידרש לשלם את שכר הדירה במלואו. הסיבה לכך היא שמך הוא זה שבחכירה.
על המשיב לשלם את שכר הדירה ולעמוד בתנאי שכירות המשנה. עם זאת, השוכר הראשי עדיין אחראי בסופו של דבר לחכירה.
לפיכך, אם המשיב מאחור בשכירות, יש למשכיר אפשרות לתבוע את השוכר המקורי.
המשנה
אם יש בעיות עם המשיב, השוכר יכול להגיש הודעת פינוי. השוכר הראשוני אחראי על פינוי המשיב ויכול להתמודד עם פינויו שלו משום שלא עשה זאת.
השוכר המקורי אינו יכול להעניק זכויות קניין לתת המשנה אשר החכירה המקורית לא העניקה.
יתרונות וחסרונות
יתרון
השכרת נכס מושכר היא דרך נהדרת לצמצם עלויות אם עליכם לעבור מחוץ לעיר או לנסוע לתקופה ממושכת.
מכיוון ששכירות מיועדת לתקופה מוגדרת מראש, עשויים להיווצר מצבים אשר אינם מאפשרים לדייר המקורי להשלים את תקופת החכירה.
לדוגמה, אם תשכירו דירה בשיקגו בחכירה של 12 חודשים ובחודש הרביעי תקבלו הצעת עבודה בבוסטון, אתם עשויים להחליט להעביר את הדירה לדייר אחר במשך שמונה החודשים הנותרים.
שכירות שכירה פירושה שתוכלו לקבל את המשרה החדשה ולעבור דירה, מבלי שתצטרכו לשלם אגרות יקרות כדי לצאת מהחכירה, או לשלם את שכר הדירה עבור שתי דירות.
המשכיר מרוויח גם הוא, מכיוון שהוא מקבל את כל שתים עשרה תשלומי שכר הדירה ולא צריך לחפש דייר מחליף.
המשמעות של השכרת משנה משמעה גם היא כי העניין בדירה נשמר. אם תחליט לחזור לשיקגו, תוכל לחדש את חוזה השכירות ולקבל את הדירה הישנה שלך בחזרה.
חסרונות
הסיכונים שיש לשכבת משנה יש. אם השוכר צריך לעבור מהעיר ללא שום תוכניות לחזור, עליו לבקש לסיים את חוזה השכירות עם בעל הבית. זה נמנע מכל אי נוחות אפשרית שעלולה להיווצר כתוצאה משכירות ביתית של המושכר.
שכירות משנה לשכירות דורשות יותר תיעוד מאשר חכירה רגילה. זה לא רק שכירות המשנה עצמה, אלא הסכם ההסכמה של הבעלים והסכם השכירות העומד בבסיסו, כולל תוספות.
זה ידרוש זמן נוסף במשא ומתן, בה מעורבים כמה גורמים. רק הסכמת הבעלים יכולה להוסיף עד חודש של זמן נוסף, בהמתנה לבעלים להגיב באופן רשמי.
הערך את המשנה
השוכר הראשי מתמודד לרוב עם האחריות למעשי המשנה. לפיכך, אם המשיב גורם נזק לרכוש, הדייר הראשי חייב.
אם המשיב לא ישלם את שכר הדירה במשך חודשיים, השוכר יהיה אחראי לבעלים בסכום שכר הדירה האמור.
דאגו להעריך כראוי את התוכן הפוטנציאלי, לבדוק את הכנסותיהם, אשראים ויצרו קשר עם בעלי הבית הקודמים שלהם.
הפניות
- Investopedia (2018). משנה שכירות. נלקח מ: investopedia.com.
- פרדריק גודוויל (2018). 'עשה ואסור' לשכירות משנה. עורך דין טילים. לקוח מ: rocketlawyer.com.
- תרזה טרברס (2016). 5 דברים שכדאי לדעת על רישום משנה ושכירות משנה. להשכרה. נלקח מ: forrent.com.
- מצא חוק (2018). מה ההבדל בין שכירות משנה לשכירות מחדש? נלקח מ: realestate.findlaw.com.
- עסקים חכמים (2012). מה הדיירים צריכים לקחת בחשבון לפני שהם משכירים מקום. נלקח מ: sbnonline.com.